Loi Boutin vs Loi Carrez, quelle différence ?

Cet article vise à éclaircir toutes les subtilités entre ces deux dispositifs légaux, permettant ainsi aux propriétaires, acheteurs et locataires de comprendre leurs droits et obligations.

La principale différence entre la loi Carrez et la loi Boutin réside dans leur méthode de calcul de la surface. D'une part, la surface habitable selon la loi Boutin exclut les murs, cloisons, escaliers, ainsi que les combles non aménagés, sous-sols, garages et espaces d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres. D'autre part, le mesurage loi Carrez inclut les combles non aménagés et les vérandas, à condition que leur hauteur sous plafond soit d'au moins 1,80 mètres. Les conséquences d'une erreur sont également différentes : si la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée, l'acheteur peut demander une réduction de prix dans le cadre de la loi Carrez, tandis que le locataire peut exiger une diminution de loyer proportionnelle selon la loi Boutin.

Quand utiliser la loi Carrez ou la loi Boutin ?

Le choix entre la loi Carrez et la loi Boutin dépend entièrement du contexte immobilier dans lequel vous vous trouvez. Ces deux dispositifs, bien que traitant de mesures de surface, s'appliquent dans des situations distinctes.

Contexte d'application de la loi Carrez

La loi Carrez s'applique exclusivement lors de la vente de biens en copropriété. Cette réglementation concerne notamment :

• Les appartements en copropriété
• Les maisons en copropriété horizontale
• Les locaux commerciaux en copropriété
• Les bureaux en copropriété

Instaurée le 18 décembre 1996, cette loi vise à protéger les acquéreurs en assurant la transparence des transactions immobilières. Elle n'est pas applicable aux maisons individuelles qui ne font pas partie d'une copropriété.

Domaine d'application de la loi Boutin

En revanche, la loi Boutin, adoptée le 25 mars 2009, s'applique uniquement dans le cadre d'une location. Cette loi concerne spécifiquement :

• Les logements loués vides à usage de résidence principale
• Les maisons ou appartements mis en location

Par ailleurs, certaines locations sont exemptées de l'application de la loi Boutin, notamment les locations meublées, les locations saisonnières, les logements de fonction, et les logements de moins de 9 mètres carrés.

Objectifs distincts des deux lois

Tandis que la loi Carrez oblige le vendeur à mentionner la superficie privative totale du bien mis en vente, la loi Boutin se concentre sur la déclaration de la surface habitable dans un contrat de location.

Ainsi, pour toute vente d'un bien en copropriété, le diagnostic loi Carrez est obligatoire. De même, pour toute location d'un logement à usage de résidence principale, le calcul de la surface habitable selon la loi Boutin est impératif.

Ces deux réglementations ont donc un objectif commun : garantir la transparence sur les surfaces des biens immobiliers, mais dans des contextes différents - vente pour la loi Carrez et location pour la loi Boutin.

Comparaison technique des deux mesurages

Bien que similaires dans leur objectif de mesurer les surfaces, les méthodologies de calcul des lois Carrez et Boutin présentent des distinctions techniques importantes. Ces différences sont essentielles pour comprendre pourquoi la surface d'un même bien peut varier selon le mesurage appliqué.

La méthodologie commune aux deux lois concerne d'abord l'exclusion des murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Par ailleurs, les deux dispositifs appliquent le même seuil minimal de hauteur sous plafond : seules les surfaces avec une hauteur supérieure à 1,80 mètre sont comptabilisées.

La différence fondamentale réside dans les éléments annexes pris en compte. La loi Boutin, centrée sur l'espace réellement habitable, exclut de nombreux éléments que la loi Carrez intègre. Ainsi, pour un même appartement, la surface Boutin sera généralement inférieure à la surface Carrez.

En effet, la loi Boutin ne prend en compte que les espaces directement habitables : pièces classiques de l'habitation (cuisine, salle à manger, salon, chambres, salles d'eau) et combles aménagés. En revanche, la loi Carrez inclut également les combles non aménagés, greniers, remises, vérandas et autres sous-sols, à condition que leur hauteur dépasse 1,80 m.

Cette différence s'explique par la finalité de chaque loi : la Carrez vise à mesurer la superficie privative totale disponible, tandis que la Boutin se concentre exclusivement sur l'espace de vie utilisable quotidiennement par les occupants du logement.

Risques juridiques et bonnes pratiques

Les conséquences juridiques d'erreurs de mesurage peuvent être considérables tant pour la loi Carrez que pour la loi Boutin. En effet, ces deux dispositifs prévoient des recours spécifiques qui protègent les acheteurs et locataires.

En cas d'erreur de surface supérieure à 5% dans un mesurage loi Carrez, l'acquéreur dispose de deux options distinctes. Premièrement, il peut demander l'annulation pure et simple de la vente dans un délai d'un mois suivant la signature de l'acte authentique. Deuxièmement, il peut exiger une réduction du prix proportionnelle à l'erreur constatée, à condition d'agir dans l'année suivant la signature de l'acte.

Pareillement, pour la loi Boutin, si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer. Par ailleurs, si la mention de surface est absente du bail, le locataire dispose d'un mois pour mettre en demeure le propriétaire d'inclure cette information. À défaut de réponse sous un mois, il peut saisir la juridiction compétente.

Il est important de noter que même si un professionnel effectue le mesurage, la responsabilité de l'exactitude des données incombe au vendeur ou au bailleur. Ceux-ci supportent les conséquences juridiques et financières en cas d'erreur.

Pour minimiser ces risques, voici quelques bonnes pratiques essentielles :

• Faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié, un géomètre-expert ou un architecte pour garantir des mesures précises et incontestables
• Conserver les attestations de mesurage, qui demeurent valides tant que le bien n'a pas subi de transformations (extensions, modifications de cloisons)
• Vérifier que le document mentionne explicitement s'il s'agit d'un mesurage Carrez ou Boutin

En définitive, les erreurs de mesurage demeurent une source fréquente de contentieux immobiliers. Un écart de quelques mètres carrés, particulièrement dans les petites surfaces comme les studios, suffit souvent à déclencher des procédures judiciaires. Le coût moyen d'un diagnostic professionnel (entre 70€ et 150€) représente donc un investissement judicieux face aux risques juridiques potentiels.

Table de comparaison

Conclusion

La comparaison entre la loi Carrez et la loi Boutin révèle des distinctions essentielles que tout acteur du marché immobilier français doit maîtriser. Effectivement, ces deux réglementations, bien que traitant toutes deux de mesurages immobiliers, s'appliquent dans des contextes fondamentalement différents - la vente pour la loi Carrez et la location pour la loi Boutin.

Les différences techniques entre ces deux mesurages expliquent pourquoi la surface d'un même bien peut varier selon le dispositif utilisé. Tandis que la loi Carrez inclut certains espaces comme les combles non aménagés et les vérandas, la loi Boutin se concentre exclusivement sur les surfaces réellement habitables au quotidien. Cette distinction reflète les objectifs distincts des deux législations : transparence dans les transactions de vente d'une part, et clarté sur l'espace de vie réellement disponible d'autre part.

Les conséquences juridiques d'erreurs de mesurage soulignent l'importance de faire appel à des professionnels certifiés. Néanmoins, quelle que soit la méthode de mesurage choisie, la responsabilité finale incombe toujours au vendeur ou au bailleur. Par conséquent, ces derniers doivent s'assurer de la précision des informations fournies pour éviter tout litige potentiel.

Face à ces enjeux, les propriétaires, acheteurs et locataires gagnent à comprendre précisément ces deux cadres juridiques. Cette connaissance leur permet non seulement de respecter leurs obligations légales, mais également de défendre efficacement leurs droits respectifs. La distinction entre loi Carrez et loi Boutin demeure donc un élément essentiel dans la pratique immobilière française.

FAQs

Q1. Quelle est la principale différence entre la loi Carrez et la loi Boutin ? La loi Carrez s'applique lors de la vente de biens en copropriété, tandis que la loi Boutin concerne la location de logements vides à usage de résidence principale.

Q2. Comment la surface habitable est-elle calculée différemment selon ces deux lois ? La loi Boutin ne prend en compte que les espaces directement habitables, alors que la loi Carrez inclut également les combles non aménagés, greniers, remises et vérandas, à condition que leur hauteur dépasse 1,80 m.

Q3. Quelles sont les conséquences d'une erreur de mesurage pour chaque loi ? Pour la loi Carrez, l'acheteur peut demander une réduction du prix si l'erreur dépasse 5%. Pour la loi Boutin, le locataire peut exiger une diminution proportionnelle du loyer dans les mêmes conditions.

Q4. La loi Boutin s'applique-t-elle à tous les types de locations ? Non, la loi Boutin ne s'applique pas aux locations meublées, saisonnières, aux logements de fonction, ni aux logements de moins de 9 mètres carrés.

Q5. Quelles sont les bonnes pratiques pour éviter les risques juridiques liés au mesurage ? Il est recommandé de faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié, de conserver les attestations de mesurage, et de vérifier que le document mentionne explicitement s'il s'agit d'un mesurage Carrez ou Boutin.

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